Acheter une maison avec des travaux sans permis (Wallonie)
Achat en Wallonie : repérer une infraction urbanistique avant le compromis, mentions obligatoires (D.IV.99), présomption de conformité, régularisation.
Une véranda jamais autorisée, un grenier transformé en studio, une annexe plus grande que sur les plans : une infraction urbanistique ne disparaît pas avec la vente de la maison. Le Code du Développement territorial (CoDT) range parmi les infractions le maintien de travaux exécutés après le 21 avril 1962 sans le permis qui était requis (art. D.VII.1, § 1er, 3°). Il permet aussi d'imputer les infractions au propriétaire du bien (art. D.VII.2). En contrepartie, la loi impose que l'acte de vente vous informe de la situation urbanistique (art. D.IV.99). Elle prévoit aussi, sous conditions strictes, une présomption de conformité après dix ou vingt ans (art. D.VII.1/1). Ce guide explique quoi vérifier avant de signer le compromis et quelles options s'offrent à vous si une infraction apparaît. Il ne remplace pas l'avis de votre notaire.
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Ce que l'acte de vente doit mentionner (article D.IV.99)
Tout acte de cession de droit réel (ou de jouissance de plus de neuf ans) relatif à un immeuble, sous seing privé (le compromis) ou authentique, doit notamment mentionner (art. D.IV.99, § 1er) :
- les informations du certificat d'urbanisme n° 1 (D.IV.97) : plan de secteur, guides et schémas, patrimoine, équipement de la voirie, risques naturels…
- l'existence, l'objet et la date des permis de lotir, d'urbanisation, de bâtir et d'urbanisme délivrés après le 1er janvier 1977, ainsi que les certificats d'urbanisme de moins de deux ans ;
- que le ou les cédants ont, ou n'ont pas, réalisé des actes et travaux constitutifs d'une infraction (au sens de D.VII.1, § 1er, 1° ou 2° ; le texte renvoie aussi à un 7° qui n'existe plus dans la version actuelle de D.VII.1) et, le cas échéant, qu'un procès-verbal a été dressé ;
- sur la base de la déclaration du cédant, la date de réalisation des derniers travaux soumis à permis.
L'acte rappelle aussi qu'aucun des actes et travaux de D.IV.4 ne peut être effectué sans permis, qu'il existe des règles de péremption des permis et qu'un certificat d'urbanisme ne dispense pas de demander le permis requis. Attention : la déclaration légale du vendeur porte sur les infractions qu'il a lui-même commises. Le modèle de compromis des notaires y ajoute une déclaration sur sa connaissance d'infractions commises par d'autres personnes.
Le compromis type des notaires : la clause urbanistique
Le modèle de compromis « langage clair » pour un bien situé en Région wallonne publié sur notaire.be (version V.15) consacre un article entier à la situation urbanistique :
- « Le vendeur a l'obligation d'informer d'initiative l'acquéreur sur la situation urbanistique du bien. »
- L'acquéreur est informé de la possibilité de recueillir lui-même, avant de signer, tous renseignements sur la situation, l'affectation actuelle et la conformité urbanistique du bien (administration communale, CadGIS, Géoportail de la Wallonie…).
- Le vendeur garantit que les actes et travaux qu'il a personnellement effectués sont conformes. Il liste les travaux réalisés avec permis et ceux réalisés sans le permis qui était requis, avec leur date d'achèvement.
- Dans l'une des options du modèle, si l'acquéreur signe sans attendre les renseignements urbanistiques de la commune et que ceux-ci révèlent des infractions ou des contraintes de nature à diminuer la valeur du bien ou à en restreindre l'usage, le modèle prévoit que, si l'acquéreur souhaite annuler la vente, le compromis et une convention d'annulation amiable sont enregistrés (10 € chacun) ; la garantie lui est alors restituée et les frais d'annulation amiable sont à charge du vendeur.
Ce modèle est une base que chaque rédacteur adapte. Lisez la clause urbanistique de votre compromis et faites-la expliquer par votre notaire avant de signer.
Comment repérer une infraction avant de signer
Le CoDT organise l'information, mais personne ne compare à votre place chaque mur aux plans approuvés. Quelques vérifications concrètes :
- Demander les permis et leurs plans au vendeur, puis les comparer à la réalité : volumes, annexes, véranda, nombre de logements, fenêtres, affectation des pièces.
- Obtenir les renseignements urbanistiques de la commune (souvent via le notaire) ou un certificat d'urbanisme n° 1. Celui-ci communique les informations de D.IV.97 : il n'atteste pas que les constructions existantes sont conformes.
- Consulter les cartes : plan de secteur, aléa d'inondation, patrimoine, sur le Géoportail de la Wallonie ou avec notre outil WalOnMap gratuit.
- Demander la date des travaux au vendeur : elle conditionne la présomption de conformité (section suivante) et doit figurer dans l'acte (D.IV.99, § 1er, 5°).
- Repérer les signes d'un logement supplémentaire : plusieurs sonnettes ou boîtes aux lettres, studio ou appartement indépendant, combles ou garage aménagés.
Un logement supplémentaire mérite une attention particulière : la présomption de conformité ne s'applique pas aux actes et travaux qui consistent à créer un ou plusieurs logements après le 20 août 1994 (D.VII.1/1, § 3, 2°), sauf une exception limitée à la zone d'habitat vert.
La présomption de conformité : dix ou vingt ans, sous conditions
L'article D.VII.1/1 du CoDT prévoit que certains actes et travaux réalisés sans le permis requis, ou en méconnaissance de celui-ci, sont « irréfragablement présumés conformes » au droit de l'urbanisme après un certain délai :
- Dix ans après leur achèvement (§ 1er), si trois conditions cumulatives sont réunies. Les travaux sont situés en zone destinée à l'urbanisation au plan de secteur (ou dans les cas assimilés par le texte). Ils sont conformes aux normes du guide régional. Et ils relèvent de l'une des hypothèses limitées du texte : écarts de moins de 20 % par rapport au permis (emprise, hauteur, profondeur, volume, superficie de planchers, implantation, dimension de parcelle), non-respect des ouvertures ou des tonalités autorisées, certains auvents de hangar agricole. Ces hypothèses supposent un permis délivré ou un bâtiment autorisé : une construction réalisée sans aucun permis relève en principe du délai de vingt ans.
- Vingt ans après leur achèvement (§ 2), pour les autres actes et travaux réalisés sans le permis requis ou en méconnaissance de celui-ci.
- Exclusions (§ 3) : actes non conformes à la destination de la zone au plan de secteur (sauf système dérogatoire), création de logements après le 20 août 1994 (sauf exception), travaux dans un site reconnu de conservation de la nature, sur un bien classé ou assimilé, faits incriminés par une autre police administrative, décision judiciaire définitive constatant la non-conformité avant l'entrée en vigueur du Code.
Tout repose sur la preuve de la date d'achèvement et sur l'absence d'exclusion. Une annexe construite il y a vingt-cinq ans n'est pas automatiquement couverte : faites analyser le dossier par votre notaire ou un juriste en urbanisme. Voir aussi notre article sur les risques des travaux sans permis.
Infraction découverte : régulariser, négocier ou renoncer
Si une infraction est identifiée avant l'acte, plusieurs options existent, à discuter avec votre notaire :
- Prévoir une condition suspensive avant de signer, par exemple l'obtention de renseignements urbanistiques qui ne révèlent pas d'infraction, ou d'un permis de régularisation : à rédiger avec votre notaire.
- Demander au vendeur de régulariser avant l'acte, en introduisant une demande de permis de régularisation. Son octroi n'est jamais garanti. Voir notre guide de la régularisation urbanistique.
- Négocier en connaissance de cause le prix ou une clause particulière : le coût et l'issue d'une régularisation restent incertains.
- Vérifier si votre compromis contient la clause prévue par le modèle notarial lorsque l'acquéreur signe sans attendre les renseignements urbanistiques de la commune : si ceux-ci révèlent une infraction ou une contrainte de nature à diminuer la valeur du bien ou à en restreindre l'usage, l'annulation amiable est organisée (garantie restituée, frais à charge du vendeur). Cette clause n'existe pas dans tous les compromis.
- Renoncer si la commune indique que la situation ne peut pas être régularisée.
Après l'achat, vous devenez le propriétaire du bien où l'infraction se maintient. Les agents constatateurs adressent leur avertissement préalable « à l'auteur présumé de l'infraction ou au propriétaire du bien » (D.VII.4), et les infractions peuvent être imputées au propriétaire (D.VII.2). Mieux vaut donc traiter la question avant la signature de l'acte. À la demande motivée du fonctionnaire délégué ou du collège communal, le tribunal peut ordonner la remise en état des lieux, l'exécution d'ouvrages ou de travaux d'aménagement, ou le paiement d'une somme représentative de la plus-value acquise par le bien (D.VII.13). Les deux dernières options supposent notamment que les actes respectent le plan de secteur et le guide régional d'urbanisme, ou leurs conditions de dérogation ; le paiement d'une somme est exclu pour un bien classé ou inscrit sur la liste de sauvegarde.
Les autres clauses du compromis à lire attentivement
Le modèle de compromis des notaires contient d'autres clauses qui touchent aux travaux et à l'urbanisme :
- Zone inondable : une mention est prévue si le bien est repris en zone d'aléa d'inondation (faible, moyen ou élevé) ou sur un axe de ruissellement. L'acquéreur est informé que « cette situation peut entraîner des restrictions, des exigences ou le respect de conditions particulières lors de la réalisation d'actes et travaux » et « peut aboutir à un refus de permis ». Voir notre guide zone inondable et permis.
- Responsabilité décennale : pour les biens d'habitation, le vendeur déclare s'il a fait réaliser des travaux soumis à un permis délivré après le 1er juillet 2018 et, le cas échéant, transmet les attestations d'assurance.
- Certificat PEB : depuis le 1er septembre 2026, les nouveaux certificats wallons comprennent des recommandations de travaux. Voir notre article sur l'obligation de rénovation à l'achat.
En résumé
En Wallonie, une infraction urbanistique suit le bien : le maintien de travaux exécutés sans le permis requis est une infraction (D.VII.1) et le propriétaire peut être mis en cause (D.VII.2). Avant de signer, lisez la clause urbanistique du compromis et demandez les permis et leurs plans. Exigez les renseignements urbanistiques de la commune et comparez les plans à la réalité. Vérifiez enfin la date des travaux, qui conditionne la présomption de conformité de dix ou vingt ans (D.VII.1/1), et ses exclusions, en particulier pour un logement créé après 1994. Contrôlez la zone, l'aléa d'inondation et le patrimoine avec notre outil WalOnMap gratuit, et faites trancher les cas douteux par votre notaire.
Questions fréquentes
Le notaire vérifie-t-il que la maison est conforme aux permis ?
L'acte doit contenir les mentions de D.IV.99. L'obligation de mention incombe au vendeur, à son mandataire ou au notaire ; si les informations ne peuvent pas être fournies par eux, elles sont demandées aux administrations (D.IV.100). Ces informations portent sur la situation juridique du bien : zonage, permis délivrés, déclarations du vendeur. Elles ne remplacent pas une comparaison des plans approuvés avec l'état réel du bien, que vous pouvez faire vous-même ou faire faire par un architecte.
Les travaux ont été faits par l'ancien propriétaire : qui est responsable ?
Le vendeur déclare dans l'acte les infractions qu'il a lui-même commises et, selon le modèle notarial, s'il a connaissance d'infractions commises par d'autres. Le CoDT permet d'imputer les infractions notamment au maître d'ouvrage et au propriétaire du bien (D.VII.2). Les recours entre acheteur et vendeur relèvent du droit commun de la vente : consultez votre notaire ou un avocat.
La maison a une véranda sans permis : est-ce forcément une infraction ?
Pas forcément. Certaines vérandas sont exonérées de permis : aujourd'hui, la rubrique C.1 de la nomenclature R.IV.1-1 vise une véranda de 40 m² maximum, unique sur la propriété, à l'arrière du bâtiment, à 2 m de la limite mitoyenne et hors zone d'aléa élevé d'inondation, entre autres conditions. Pour une véranda ancienne, faites vérifier quelle règle s'appliquait à la date des travaux. Voir notre guide de la véranda sans permis.
Le certificat d'urbanisme n° 1 suffit-il pour être rassuré ?
Non. Le certificat d'urbanisme n° 1 communique et atteste les informations de D.IV.97 : zonage, guides, patrimoine, équipement, risques. Il ne certifie pas la conformité des constructions existantes. Pour tester un projet de transformation, c'est le certificat d'urbanisme n° 2 qui donne l'appréciation de l'autorité, valable deux ans (D.IV.98). Voir notre guide du certificat d'urbanisme.
Après combien de temps des travaux sans permis ne posent-ils plus problème ?
Il n'existe pas de délai unique. La présomption de conformité de D.VII.1/1 joue après dix ans pour certains écarts limités et après vingt ans pour les autres travaux, sous réserve des exclusions du § 3 (création de logements après le 20 août 1994, non-conformité à la zone du plan de secteur, bien classé…). La prescription des poursuites pénales est une autre question. Faites vérifier votre cas par un juriste en urbanisme.
Sources officielles consultées
- Wallex — Code du Développement Territorial (CoDT) consolidé · texte officiel coordonné par le SPW (Service public de Wallonie)
- territoire.wallonie.be — portail urbanisme du SPW · fiches pratiques officielles (annexes, procédures, dispenses)
- WalOnMap — géoportail officiel de la Wallonie · plan de secteur, zones inondables, Natura 2000, patrimoine classé
- Moniteur belge — journal officiel · textes de loi publiés (arrêtés, décrets, modifications du CoDT)
- UVCW — Union des Villes et Communes de Wallonie · jurisprudence, règlements communaux, doctrine urbanisme
Méthodologie : cet article s'appuie sur les sources officielles ci-dessus (CoDT, Wallex, Moniteur belge, SPW, UVCW) ; ses références réglementaires sont vérifiées et mises à jour régulièrement.
Avertissement : Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un avis juridique. Il est basé sur le CoDT wallon en vigueur (version consolidée v.49.1, applicable depuis le 1er octobre 2026). Des règlements locaux (PCA, lotissement, RCU) peuvent s'appliquer en plus des règles régionales. Consultez toujours votre administration communale avant de démarrer des travaux.
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