Travaux sans permis Wallonie : risques et amendes 2026

Qu'est-ce qu'une infraction urbanistique en Wallonie ?

Une infraction urbanistique est constatée lorsque des travaux soumis à permis d'urbanisme sont réalisés sans ce permis, ou en violation des conditions du permis obtenu. Le CoDT wallon (articles D.VII.1 et suivants) définit précisément les infractions et les sanctions. Sont notamment concernés : la construction sans permis, la transformation non autorisée, le changement d'affectation sans permis, le non-respect des plans approuvés, et la poursuite de travaux malgré un ordre d'arrêt. Le SNPC détaille les amendes applicables en Région wallonne.

Quelle amende en cas d'infraction urbanistique en Wallonie ?

Les sanctions pour travaux sans permis en Wallonie sont graduées :

• →Transaction : somme calculée selon le barème de R.VII.19-1, comprise entre 250 € et 25 000 €, proposée en alternative aux poursuites pénales (art. D.VII.19 et R.VII.19-1 CoDT)
• →Poursuites pénales devant le tribunal correctionnel (à défaut de transaction) : amende de 100 € à 50 000 € pour un particulier, de 2 000 € à 100 000 € pour un professionnel de l'immobilier ou de la construction, et/ou emprisonnement (art. D.VII.12 CoDT)
• →Exécution d'office : si les lieux ne sont pas remis en état dans le délai fixé par le jugement, le fonctionnaire délégué ou le collège communal peuvent y pourvoir d'office, aux frais du condamné (art. D.VII.14 CoDT), sans préjudice du Code judiciaire
• →Frais de remise en état : si la démolition est ordonnée, tous les frais sont à charge du contrevenant

Le PV d'infraction et l'ordre de remise en état

L'infraction urbanistique est constatée par un agent constatateur (agent communal désigné, agent du SPW ou officier de police judiciaire : art. D.VII.3). En principe, les agents constatateurs adressent d'abord un avertissement préalable fixant un délai de mise en conformité, compris entre un mois et deux ans (art. D.VII.4). À défaut de mise en conformité, un procès-verbal de constat est dressé (art. D.VII.5) et envoyé notamment au contrevenant, au collège communal, au fonctionnaire délégué et au procureur du Roi (art. D.VII.6). Si des poursuites sont engagées, c'est le tribunal (correctionnel ou civil) qui peut ordonner la remise en état des lieux, sur demande motivée du fonctionnaire délégué ou du collège communal (art. D.VII.13 CoDT). Dans l'immédiat, un agent constatateur peut, lui, ordonner l'interruption du chantier, confirmée dans les cinq jours par le bourgmestre ou le fonctionnaire délégué (art. D.VII.8 et D.VII.9). La remise en état peut signifier la démolition de la construction non autorisée, la suppression des transformations illégales et la remise du terrain dans son état d'origine. Si ni la régularisation ni la remise en état ne sont possibles, le fonctionnaire délégué, d'accord avec le collège communal, peut imposer des mesures de restitution (art. D.VII.21). Comme l'a rappelé la RTBF dans un cas concret, même des travaux apparemment anodins peuvent déclencher un PV.

Impact sur la vente immobilière : un frein majeur

L'impact d'une infraction urbanistique sur la vente d'un bien est considérable. En Wallonie, l'acte de cession doit mentionner si le cédant a, ou non, réalisé des actes et travaux constitutifs d'une infraction et, le cas échéant, qu'un procès-verbal a été dressé (art. D.IV.99, §1er). Selon les circonstances, l'acquéreur peut invoquer le droit commun de la vente : à vérifier avec un notaire. Les banques peuvent demander des justificatifs de la situation urbanistique avant d'accorder un crédit. Une infraction non régularisée peut peser sur la valeur du bien. Le site Immoweb détaille les obligations du vendeur en cas d'infraction urbanistique.

• →Le notaire vérifie la situation urbanistique auprès de la commune
• →Les infractions sont mentionnées dans l'acte authentique
• →L'acquéreur reprend les obligations de régularisation ou de remise en état
• →Les banques peuvent demander des justificatifs de la situation urbanistique (permis, renseignements urbanistiques)
• →L'incidence sur le prix dépend du bien et de l'infraction : aucune décote type ne peut être annoncée, demandez l'avis d'un notaire ou d'un agent immobilier

Présomption de conformité : dix ou vingt ans sous conditions

Depuis la réforme entrée en vigueur le 1er avril 2024, D.VII.1/1 organise une présomption irréfragable de conformité urbanistique, distincte de la prescription de l'action pénale. Le délai de dix ans après l'achèvement concerne les actes répondant aux conditions cumulatives précises du §1er ; le §2 prévoit un régime de vingt ans pour les autres actes qu'il vise. La taille réduite d'une extension ne suffit pas à établir le régime de dix ans. Des mécanismes antérieurs existaient déjà : l'ancien D.VII.1bis visait certains actes et travaux réalisés avant le 1er mars 1998, tandis que l'ancien D.VII.1, §2, concernait sous conditions la cessation, après dix ans, de l'infraction de maintien. Il ne faut pas confondre ces mécanismes avec les présomptions actuelles ni avec la prescription des poursuites. Les exclusions et exceptions du §3 doivent aussi être vérifiées : notamment certaines situations contraires au plan de secteur, les créations de logements après le 20 août 1994, certaines protections de la nature ou du patrimoine, les faits relevant d'autres polices administratives et certaines décisions judiciaires définitives. Il existe des exceptions à certaines exclusions, dont certains logements en zone d'habitat vert qui n'est plus susceptible de réversibilité. Quand toutes les conditions de la présomption sont remplies, elle produit bien un effet de conformité urbanistique. Il ne faut donc ni la nier, ni affirmer que tout ouvrage devient conforme par sa seule ancienneté. Faites examiner les preuves d'achèvement, les permis, le zonage et le régime exact par un juriste en urbanisme.

L'assurance habitation : un risque méconnu

Un aspect souvent ignoré : votre assurance habitation peut refuser de couvrir un sinistre survenu dans ou à cause d'une construction non autorisée. Si un incendie se déclare dans une véranda construite sans permis, ou si un pool house non déclaré cause un dégât des eaux chez le voisin, l'assureur peut invoquer la non-conformité urbanistique pour refuser l'indemnisation. Ce risque est particulièrement élevé pour les constructions annexes (vérandas, extensions, piscines) qui sont les plus fréquemment réalisées sans permis. Avant de construire, vérifiez les conditions de votre contrat d'assurance et informez votre assureur de tout nouveau bâtiment sur votre propriété.