Travaux sans permis en Belgique : risques, amendes et régularisation en Wallonie

Qu'est-ce qu'une infraction urbanistique en Wallonie ?

Une infraction urbanistique est constatée lorsque des travaux soumis à permis d'urbanisme sont réalisés sans ce permis, ou en violation des conditions du permis obtenu. Le CoDT wallon (articles D.VII.1 et suivants) définit précisément les infractions et les sanctions. Sont notamment concernés : la construction sans permis, la transformation non autorisée, le changement d'affectation sans permis, le non-respect des plans approuvés, et la poursuite de travaux malgré un ordre d'arrêt. Le SNPC détaille les amendes applicables en Région wallonne.

Les sanctions : amendes de 250 € à 25 000 €

Les sanctions pour travaux sans permis en Wallonie sont graduées :

• →Amende administrative : de 250 € à 25 000 € par infraction constatée (art. R.VII.19-1 CoDT)
• →Poursuites pénales possibles en parallèle : les montants dépendent de la gravité de l'infraction et relèvent du tribunal correctionnel. Consultez la commune ou un conseiller juridique pour évaluer le risque précis.
• →Astreinte : somme due par jour de retard en cas de non-exécution d'un ordre de remise en état
• →Frais de remise en état : si la démolition est ordonnée, tous les frais sont à charge du contrevenant

Le PV d'infraction et l'ordre de remise en état

L'infraction urbanistique est constatée par un procès-verbal dressé par un fonctionnaire communal, un agent du SPW (Service Public de Wallonie) ou un officier de police judiciaire. Le PV est transmis au procureur du Roi et au fonctionnaire délégué. Suite au PV, le fonctionnaire délégué ou le bourgmestre peut ordonner la remise en état des lieux dans leur état antérieur. Cela signifie la démolition de la construction non autorisée, la suppression des transformations illégales et la remise du terrain dans son état d'origine. Comme l'a rappelé la RTBF dans un cas concret, même des travaux apparemment anodins peuvent déclencher un PV.

Impact sur la vente immobilière : un frein majeur

L'impact d'une infraction urbanistique sur la vente d'un bien est considérable. En Wallonie, le notaire est tenu de mentionner dans l'acte de vente l'existence d'éventuelles infractions urbanistiques. L'acquéreur potentiel peut se rétracter s'il découvre une infraction non divulguée. Les banques peuvent refuser un crédit hypothécaire si le bien comporte des infractions non régularisées. La valeur du bien est systématiquement diminuée. Le site Immoweb détaille les obligations du vendeur en cas d'infraction urbanistique.

• →Le notaire vérifie la situation urbanistique auprès de la commune
• →Les infractions sont mentionnées dans l'acte authentique
• →L'acquéreur reprend les obligations de régularisation ou de remise en état
• →Les banques demandent de plus en plus un certificat de conformité urbanistique
• →Un bien avec infraction se vend en moyenne 10 à 20 % moins cher

La prescription : 10 ou 20 ans selon la gravité (réforme avril 2024)

Depuis la réforme entrée en vigueur le 1er avril 2024, le régime de prescription des infractions urbanistiques en Wallonie est gradué selon la gravité : **10 ans** pour les infractions mineures (petits travaux non conformes, extensions minimes), **20 ans** pour les autres infractions, et **jamais** pour les infractions majeures (création de logement non autorisée postérieure à août 1994, non-conformité avec l'affectation de la zone du plan de secteur). Le délai court à partir de l'achèvement des travaux illégaux. Nouveauté importante de la réforme de 2024 : une fois le délai écoulé, les travaux ne sont plus seulement non poursuivables, ils sont désormais **réputés conformes** — la prescription produit donc un effet régularisateur. Les infractions continues (occupation permanente sans permis) échappent cependant à la prescription tant que la situation perdure. Le SNPC a analysé en détail la prescription des infractions urbanistiques.

L'assurance habitation : un risque méconnu

Un aspect souvent ignoré : votre assurance habitation peut refuser de couvrir un sinistre survenu dans ou à cause d'une construction non autorisée. Si un incendie se déclare dans une véranda construite sans permis, ou si un pool house non déclaré cause un dégât des eaux chez le voisin, l'assureur peut invoquer la non-conformité urbanistique pour refuser l'indemnisation. Ce risque est particulièrement élevé pour les constructions annexes (vérandas, extensions, piscines) qui sont les plus fréquemment réalisées sans permis. Avant de construire, vérifiez les conditions de votre contrat d'assurance et informez votre assureur de tout nouveau bâtiment sur votre propriété.