Gîte, chambres d'hôtes, Airbnb : permis en Wallonie ? (2026)

Tableau récapitulatif — gîte, chambres d'hôtes, Airbnb : permis ou pas ?

Le tableau ci-dessous résume les situations visées par les sources officielles. Il ne remplace pas l'avis du service urbanisme de votre commune, qui reste compétent pour qualifier votre projet.

Ce que dit exactement le CoDT

La règle figure à deux niveaux du Code du Développement territorial :

• →Article D.IV.4, alinéa 1er, 7° : est soumis à permis le fait de « modifier la destination de tout ou partie d'un bien, en ce compris par la création dans une construction existante d'un hébergement touristique ou d'une chambre occupée à titre de kot », pour autant que cette modification figure sur une liste arrêtée par le Gouvernement.
• →Article R.IV.4-1, alinéa 2 (inséré par l'arrêté du Gouvernement wallon du 8 décembre 2022) : « La mise à disposition à titre onéreux, même à titre occasionnel, d'une ou de plusieurs pièces existantes à titre d'hébergement touristique est une modification de destination de tout ou partie d'un bien. Toutefois la mise à disposition de moins de six chambres occupées à titre d'hébergement touristique chez l'habitant n'est pas soumise à permis. »
• →Article R.IV.4-1, dernier alinéa : « la chambre peut être composée d'une ou de plusieurs pièces mais ne peut pas contenir l'ensemble des fonctions de base de l'habitat telles qu'énumérées à l'article D.IV.4, alinéa 2 », c'est-à-dire cuisine, salle de bain ou salle d'eau, WC et chambre.
• →Entrée en vigueur : la règle s'applique aux hébergements touristiques mis à disposition à titre onéreux pour la première fois après l'entrée en vigueur de l'arrêté, le 30 janvier 2023. Elle ne s'applique pas non plus lorsqu'un permis délivré avant cette date autorisait la création de l'hébergement et qu'il ressort explicitement du dossier ou du permis que les travaux étaient destinés à cette fin (conditions cumulatives reprises en note de R.IV.4-1).

L'exception des moins de six chambres chez l'habitant : les conditions

La FAQ régionale publiée sur wallonie.be et la circulaire ministérielle relative à la création d'hébergements touristiques, signée le 16 décembre 2022, précisent la portée de l'exception :

• →les chambres se trouvent chez l'habitant, dans une construction existante ;
• →la construction est en règle sur le plan urbanistique, volumes secondaires et annexes compris ;
• →les travaux nécessaires pour accueillir ces chambres ne sont pas eux-mêmes soumis à permis en vertu de D.IV.4, alinéa 1er : si c'est le cas, l'exception ne s'applique pas ;
• →aucune chambre ne réunit cuisine, salle de bain ou salle d'eau, WC et chambre. Selon la FAQ, « la création d'un gîte disposant de l'ensemble de ces fonctions, même chez l'habitant et peu importe sa capacité, ne peut bénéficier de cette exonération et doit faire l'objet d'un permis d'urbanisme ».
• →l'habitant est une personne physique qui a là sa résidence habituelle ; selon la circulaire, l'objectif de cette condition est « qu'une personne qui n'est pas un touriste soit présente sur place » ;
• →une chambre avec salle de bain ou de douche et WC reste une chambre au sens de R.IV.4-1 ; avec en plus un coin cuisine, « comme l'on en trouve habituellement dans les appart-hôtels », elle ne l'est plus (circulaire) ;
• →les chambres déjà exploitées avant 2023 comptent : selon l'exemple de la circulaire, un exploitant qui a 4 chambres et en aménage 2 de plus doit demander un permis ;
• →la construction doit être légale : selon la circulaire, l'exonération ne concerne pas des chambres d'hôtes situées « dans une construction illégale ».

Faut-il un architecte pour un permis de gîte ?

Pas nécessairement. L'article R.IV.1-2, 2°, du CoDT dispense du concours obligatoire d'un architecte la modification de destination visée à D.IV.4, alinéa 1er, 7°, à la condition que les actes et travaux envisagés ne portent pas atteinte aux structures portantes du bâtiment ou n'entraînent pas une modification de son volume construit ou de son aspect architectural autre que la modification de son enveloppe. La FAQ régionale et la circulaire ministérielle (point 6) reprennent cette règle. Tourisme Wallonie la résume en citant aussi l'enveloppe : c'est le texte de R.IV.1-2, 2°, qui fait foi, et la commune tranche en cas de doute. Le formulaire suit le concours de l'architecte : annexe 6 si le projet en est dispensé, annexe 4 s'il le requiert. Voir notre comparatif annexe 6 ou annexe 4.

• →Sans travaux, un permis reste nécessaire. La FAQ régionale l'écrit en toutes lettres : « La création d'un hébergement touristique est soumise à permis d'urbanisme même si celle-ci ne nécessite pas la réalisation de travaux particuliers. »
• →Avec travaux, la modification de destination et les travaux font l'objet d'une seule et même demande (R.IV.4-1, al. 4).
• →Certaines exonérations de la nomenclature excluent l'hébergement touristique. Les rubriques B.2, B.4, E.1 et E.5 de R.IV.1-1 (transformations, volumes annexes) ne visent que des pièces ou volumes non destinés à l'habitation ou à l'hébergement touristique. Si votre projet comporte des travaux de transformation ou une annexe, faites qualifier leur régime par la commune.

Comment la commune examine votre demande

La demande est introduite auprès du service urbanisme de la commune où se situe le bien. Selon wallonie.be, la commune se prononce « en prenant en compte la localisation du projet, l'intégration au sein des paysages bâti et non-bâti, le charroi et le stationnement, la gestion des vues et le bruit ». Comme pour toute demande, l'examen porte aussi sur le cadre légal qui s'impose au bien (plan de secteur, guides, schémas) et sur le bon aménagement des lieux.

• →Circulaire ministérielle relative à la création d'hébergements touristiques, signée à Namur le 16 décembre 2022 (la FAQ régionale la date du 19 décembre 2022) : elle détaille pour les communes les critères de localisation, d'intégration paysagère, de charroi et de stationnement, de vues, de bruit et de rejets (PDF du SPW Territoire).
• →Surdensité : selon la FAQ, elle « se définit par rapport à la capacité des hébergements touristiques (nombre de lits) et non par rapport au nombre d'infrastructures » ; ce sont les autorités locales qui l'apprécient.
• →Avis : « dans la plupart des cas », aucune consultation n'est obligatoire ; le collège communal, le fonctionnaire délégué ou le Gouvernement peuvent toutefois consulter, par exemple, le Commissariat général au Tourisme (FAQ régionale).
• →Délais : la décision du collège communal est envoyée dans les 30, 75 ou 115 jours de l'accusé de réception, selon les mesures de publicité et les avis requis ; le collège peut proroger ce délai de 20 jours (art. D.IV.46). Voir notre guide des délais de permis.

Plan de secteur : la zone de votre bien peut tout bloquer

La circulaire ministérielle résume, « de manière générale », la compatibilité d'un projet d'hébergement touristique avec les zones du plan de secteur. Elle précise qu'une compatibilité « ne signifie pas d'office l'octroi du permis ». En cas d'incompatibilité, une dérogation au plan de secteur reste une faculté, « pas un droit », qui implique un avis conforme du fonctionnaire délégué et une enquête publique.

L'enregistrement auprès de Tourisme Wallonie

Le permis d'urbanisme ne suffit pas. Selon la démarche officielle « Créer et gérer un hébergement touristique » (mise à jour le 28/09/2026), « toute personne qui, en Wallonie de langue française, propose un hébergement touristique à la location doit s'enregistrer avant toute mise en location ». Tous les hébergements sont visés, quelle que soit leur forme : chambre chez l'habitant, hébergement locatif, appartement, bateau, yourte, cabane dans les arbres… L'exploitant doit :

• →communiquer les informations demandées (identité, adresse, capacité de l'hébergement…) ;
• →fournir une attestation de sécurité-incendie (ASI) ou de contrôle simplifié (ACS) ;
• →fournir un extrait de casier judiciaire délivré depuis moins de 6 mois ;
• →introduire la démarche en ligne sur la plateforme de Tourisme Wallonie ; elle est gratuite.

Yourte, conteneur, tente : un cas à part

La circulaire ministérielle (points 3.1 et 3.2) et la FAQ régionale indiquent que l'obligation de permis pour la création d'un hébergement touristique par modification de destination ne concerne ni les installations fixes ni les installations mobiles existantes, « tels que les containers posés au sol, les péniches, les tentes, les mobilhomes ». La circulaire ajoute aussitôt plusieurs rappels :

• →placer une ou plusieurs installations fixes ou mobiles sur un terrain est soumis à permis en vertu de D.IV.4, al. 1er, 1° et 15°, sauf exonérations de R.IV.1-1, et à l'exception des installations mobiles autorisées par le Code wallon du tourisme ;
• →les rubriques B.2, B.4, E.1, E.3 et E.5 de la nomenclature ont été, selon la circulaire, « complétés » pour éviter que des constructions exonérées soient « utilisées de manière détournée pour créer un nouvel hébergement touristique » ;
• →installer une roulotte ou une caravane destinée à être louée n'entre pas dans R.IV.4-1, mais « peut nécessiter tout de même un permis d'urbanisme en vertu de l'article D.IV.4, alinéa 1er, 15° » ;
• →depuis l'arrêté du 25 avril 2024, R.IV.4-1 vise la nouvelle fonction créée dans une construction existante « dans une installation fixe ou en dehors de celles-ci » : la circulaire et la FAQ régionale, qui datent de 2022, sont antérieures à cette modification ; faites confirmer votre cas par la commune ;
• →la nomenclature exonère, sous conditions, l'hébergement touristique pouvant utiliser la dénomination « à la ferme » en installations mobiles : six abris mobiles et trente personnes au maximum, conformité au plan de secteur, hors zone soumise à un aléa élevé d'inondation (R.IV.1-1, rubrique U.1).