Vue mitoyenne Wallonie : Code civil 1,90 m permis 2026
Vue mitoyenne en Wallonie : règles du nouveau Code civil belge (art. 3.132, distance unique 1,90 m depuis 2021), permis d'urbanisme et recours voisin. Guide 2026.
Une vue mitoyenne en Wallonie désigne toute ouverture (fenêtre, baie vitrée, porte-fenêtre, balcon, terrasse surélevée) permettant de regarder dans la propriété du voisin — encadrée depuis le 1er septembre 2021 par l'article 3.132 du nouveau Livre 3 « Les biens » du Code civil belge (loi du 4 février 2020). Cette réforme a remplacé les anciens articles 678 et 679 et supprimé la distinction entre vue droite et vue oblique : une distance unique de 1,90 m s'applique désormais à toute fenêtre, vitrage transparent, balcon ou terrasse, avec une exception pour les murs aveugles. Ces règles s'appliquent en parallèle du CoDT (permis d'urbanisme) — un projet peut être conforme au CoDT mais refusé sur base civile par un voisin.
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Ce que la réforme du 1er septembre 2021 a changé
Le Livre 3 « Les biens » du nouveau Code civil belge (loi du 4 février 2020, M.B. 17 mars 2020) est entré en vigueur le 1er septembre 2021. Sur les vues mitoyennes, il refond en profondeur les anciennes règles :
- Distinction vue droite / vue oblique SUPPRIMÉE — l'ancien art. 679 et son seuil de 0,60 m pour les vues obliques n'existent plus. Toute ouverture relève désormais d'une règle unique
- Distance unique de 1,90 m (« dix-neuf décimètres ») pour toute fenêtre au vitrage transparent, ouverture de mur, balcon, terrasse ou ouvrage semblable, mesurée perpendiculairement depuis l'extérieur de l'ouverture jusqu'à la limite parcellaire
- Exception explicite mur aveugle — la distance ne s'applique pas si l'ouverture « ne peut engendrer le moindre risque pour la vie privée et les bonnes relations de voisinage » (mur plein côté voisin, vue sur un toit, etc.)
- Articles abrogés : tout document, fiche ou article web citant encore « art. 678 » ou « art. 679 » est obsolète depuis 5 ans
Référence officielle : Code civil belge, Livre 3 « Les biens », article 3.132 (loi du 4 février 2020, en vigueur le 1er septembre 2021). Texte consultable sur ejustice.just.fgov.be.
Tableau récapitulatif — distances Code civil en vigueur
Voici la règle applicable depuis le 1er septembre 2021 :
| Type d'ouverture | Distance min. de la limite | Calcul | Référence |
|---|---|---|---|
| Fenêtre au vitrage transparent (ouvrante ou fixe) | 1,90 m | Perpendiculaire depuis l'extérieur de l'ouverture à la limite | Code civil art. 3.132 §1 |
| Baie vitrée, porte-fenêtre | 1,90 m | Idem fenêtre | Code civil art. 3.132 §1 |
| Balcon, terrasse surélevée, loggia | 1,90 m | Depuis le bord extérieur de l'ouvrage à la limite | Code civil art. 3.132 §1 |
| Fenêtre de toit ouvrante (Velux orientable) | 1,90 m | Si vue plongeante effective sur le voisin | Code civil art. 3.132 §1 |
| Ouverture donnant sur mur aveugle ou toit (pas de vue effective) | Aucune distance imposée | Exception explicite de l'art. 3.132 §1 al. 2 | Code civil art. 3.132 §1 al. 2 |
| Jour de souffrance (verre dépoli fixe + grille) | Aucune distance imposée | Lumière sans vue | Code civil art. 3.133 (anciens 676-677) |
Ces règles s'appliquent même si votre projet est dispensé de permis d'urbanisme. Une véranda < 40 m² (rubrique C.1 CoDT) avec baie vitrée à 1,50 m du voisin = conforme CoDT MAIS infraction Code civil. Le voisin peut obtenir la condamnation à boucher l'ouverture ou à modifier la construction.
L'exception du mur aveugle : seule porte de sortie
L'article 3.132 §1 alinéa 2 prévoit que la distance de 1,90 m ne s'applique pas quand l'ouverture « ne peut engendrer le moindre risque pour la vie privée et les bonnes relations de voisinage ». Concrètement :
- Mur aveugle côté voisin : un mur plein sans aucune ouverture (fenêtre, porte, baie) n'est pas soumis à la distance de 1,90 m — vous pouvez construire jusqu'à la limite, sous réserve du droit de mitoyenneté et des règles de fondation
- Ouverture qui donne sur un toit ou un mur aveugle : si la fenêtre regarde sur un obstacle physique qui empêche toute vue sur la parcelle voisine, la distance ne joue pas
- Vitrage opaque fixe (verre dépoli, brique de verre, vitre martelée non ouvrante) : on entre dans le régime du « jour de souffrance » (art. 3.133), qui n'impose pas de distance — mais l'ouverture doit être inamovible et ne pas permettre la vue effective
- Servitude conventionnelle notariée : accord écrit du voisin renonçant à invoquer l'art. 3.132 contre votre ouverture précise, enregistré au cadastre. Coût indicatif : 300-800 € de frais de notaire
Le risque pratique du mur aveugle : si vous créez ultérieurement une ouverture dans ce mur (rénovation, agrandissement), l'article 3.132 redevient applicable et votre construction peut être contestée par le voisin.
Permis d'urbanisme et Code civil : régimes indépendants
Le CoDT (permis d'urbanisme) et le Code civil (vues mitoyennes) sont deux régimes parallèles qu'il faut respecter cumulativement :
- Le permis d'urbanisme ne vérifie PAS la distance de 1,90 m du Code civil (sauf si le règlement communal RCU l'impose explicitement)
- Un projet peut être conforme CoDT (dispense ou permis accordé) mais en infraction Code civil → recours voisin recevable
- En enquête publique sur permis (projets > certains seuils), les voisins peuvent invoquer le Code civil dans leurs observations — la commune peut refuser ou imposer modification
- Pour les projets dispensés (≤ 40 m² volume annexe, ≤ 20 m² abri, etc.), aucun contrôle préalable — la conformité Code civil reste de votre responsabilité
- Le contentieux Code civil se règle devant le juge de paix (compétence territoriale du lieu de l'immeuble) ou le tribunal de 1ère instance pour les actions immobilières
Comment éviter les conflits de vue ?
Sur tout projet créant une ouverture à proximité d'une limite mitoyenne :
- Étape 1 — Mesurer précisément les distances depuis l'ouverture projetée jusqu'à la limite cadastrale (référence : extrait cadastral récent ou bornage)
- Étape 2 — Vérifier si l'ouverture entre dans le champ d'application de l'art. 3.132 (vitrage transparent, baie, balcon) ou si elle peut bénéficier d'une exception (mur aveugle, jour de souffrance, vue sur toit)
- Étape 3 — Si distance < 1,90 m : options possibles — verre dépoli fixe inamovible (jour de souffrance art. 3.133) OU concevoir le mur côté voisin comme aveugle (sans ouverture)
- Étape 4 — Alternative durable : accord notarié avec le voisin reconnaissant la vue (servitude de vue conventionnelle, 300-800 € de notaire) — survit aux changements de propriétaire et s'inscrit au cadastre
- Étape 5 — En cas de doute : consultation préalable du service urbanisme communal et du voisin avant de finaliser les plans
La servitude de vue conventionnelle notariée est la solution la plus sûre quand vous voulez une vraie ouverture mais que la distance de 1,90 m n'est pas respectée. Elle est opposable aux acquéreurs successifs et protège votre construction définitivement.
Recours du voisin : que peut-il obtenir ?
Si vous créez une vue en infraction à l'article 3.132, le voisin peut :
- Saisir le juge de paix (action en référé pour urgence) ou le tribunal de 1ère instance
- Demander la suppression de l'ouverture (bouchage, pose de verre opaque fixe, ou éloignement de la construction)
- Demander l'indemnisation du trouble (atteinte à la vie privée, perte de valeur du bien)
- Demander l'astreinte journalière en cas de non-exécution du jugement
- Demander la démolition de l'ouvrage si l'ouverture est structurelle et ne peut être supprimée autrement
- La servitude de vue peut s'acquérir par usage prolongé selon les conditions du nouveau Code civil — situation à vérifier au cas par cas avec un juriste
En résumé
En Wallonie, les vues mitoyennes sont encadrées depuis le 1er septembre 2021 par l'article 3.132 du nouveau Livre 3 « Les biens » du Code civil belge — distance unique de 1,90 m pour toute fenêtre vitrée, baie, balcon ou terrasse, avec exception pour les murs aveugles. La distinction vue droite / vue oblique avec 0,60 m n'existe plus. Ces règles s'appliquent en parallèle du permis d'urbanisme : un projet conforme CoDT peut être attaqué par un voisin sur base Code civil. Pour éviter le contentieux : mesurer précisément, prévoir un mur aveugle ou un vitrage opaque fixe côté voisin si la distance n'est pas respectée, ou conclure une servitude de vue conventionnelle notariée (300-800 €).
Questions fréquentes
Mon voisin a une fenêtre à 1 m de ma limite depuis 20 ans. Puis-je l'obliger à la fermer ?
Cela dépend du moment où l'ouverture a été créée et du droit applicable. Pour les fenêtres existantes avant le 1er septembre 2021, les anciennes règles (art. 678-679) peuvent encore avoir produit leurs effets jusqu'à cette date. Depuis 2021, l'art. 3.132 s'applique avec une distance unique de 1,90 m. En pratique, les juges examinent la situation au cas par cas : ancienneté, bonne foi, absence de plainte antérieure peuvent jouer en faveur du voisin. Tentez d'abord une médiation amiable ou via le juge de paix avant un procès. Consultez un avocat pour évaluer les délais de prescription applicables à votre situation.
Une baie vitrée fixe et opaque (verre dépoli) est-elle soumise aux mêmes règles ?
Non, c'est ce qu'on appelle un « jour de souffrance » (anciens art. 676-677, repris dans l'art. 3.133 du Livre 3). Une ouverture qui laisse passer la lumière mais ne permet pas la vue n'est pas soumise à la distance de 1,90 m. Conditions cumulatives : verre dépoli, translucide ou opaque, fenêtre fixe (non ouvrante) ou avec grille fixe non démontable, hauteur suffisante pour empêcher la vue effective sur le voisin.
Et la vue oblique avec 0,60 m, ce n'est plus valable ?
Non, la règle de 0,60 m pour les vues obliques (ancien art. 679) n'existe plus depuis le 1er septembre 2021. Le nouveau Livre 3 du Code civil (art. 3.132) a supprimé la distinction entre vues droites et vues obliques. Une seule distance s'applique désormais : 1,90 m, quelle que soit l'orientation de l'ouverture. Beaucoup de sites web et de fiches communales n'ont pas encore mis à jour leurs contenus — si vous lisez « 0,60 m vue oblique » quelque part, c'est une référence à du droit abrogé.
Une terrasse au 1er étage est-elle considérée comme une vue ?
Oui, une terrasse, un balcon ou une loggia surélevés sont explicitement visés par l'art. 3.132. La distance minimale de 1,90 m se mesure depuis le bord extérieur de la terrasse à la limite mitoyenne. Même règle pour les escaliers extérieurs et les coursives qui permettent une vue plongeante.
La règle de 1,90 m s'applique-t-elle aussi aux fenêtres de toit (Velux) ?
Oui si la fenêtre de toit est ouvrante et permet une vue plongeante vers le voisin (Velux orientable, fenêtre de toit basculante). Une fenêtre de toit fixe (non ouvrante) qui donne sur une partie où aucune vue effective n'est possible peut bénéficier de l'exception du « mur aveugle / pas de vue effective » prévue par l'art. 3.132 §1 al. 2.
Peut-on déroger à la distance de 1,90 m par accord avec le voisin ?
Oui, via une servitude conventionnelle notariée. Le voisin accepte par acte authentique de ne pas invoquer l'art. 3.132 contre votre ouverture précise. L'acte est enregistré au cadastre et survit aux changements de propriétaire. Coût : 300-800 € de frais de notaire. Solution recommandée pour pérenniser une vue créée à moins de 1,90 m de la limite.
Sources officielles consultées
- Wallex — Code du Développement Territorial (CoDT) consolidé · texte officiel coordonné par le SPW (Service public de Wallonie)
- territoire.wallonie.be — portail urbanisme du SPW · fiches pratiques officielles (annexes, procédures, dispenses)
- WalOnMap — géoportail officiel de la Wallonie · plan de secteur, zones inondables, Natura 2000, patrimoine classé
- Moniteur belge — journal officiel · textes de loi publiés (arrêtés, décrets, modifications du CoDT)
- UVCW — Union des Villes et Communes de Wallonie · jurisprudence, règlements communaux, doctrine urbanisme
Méthodologie : chaque affirmation réglementaire de cet article est vérifiée contre au moins trois des cinq sources ci-dessus avant publication.
Avertissement :Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un avis juridique. Il est basé sur le CoDT wallon (v.45.1, applicable au 1er avril 2026). Des règlements locaux (PCA, lotissement, RCU) peuvent s'appliquer en plus des règles régionales. Consultez toujours votre administration communale avant de démarrer des travaux.
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